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农村集体经营性建设用地入市新机遇




农村土地入市,一直是这几年的热点话题。

一、关于农地入市的客观原因,我想有以下几个方面思考:

1. 城镇化自然产生农村宅基地相对过剩

我国城镇化已进入到高速发展的后期,全国常住人口城镇化率已超65%,就重庆而言已过70%。这种情况就会导致乡村大量的农房利用率较低,很多情况几年回家住一次,有的变成了危房,甚至垮塌。同时早期农村建房相对自由,有祖屋,还有分家分户各自的家,人均面积较大,单户通常在200平方以上。这两方面导致农村宅基地相对富余。

2.从双户籍过渡到单户籍,成为城市人

通过打工、教育、做生意等方式,定居城市后,逐步减少,甚至放弃回村的打算。2020年前尚存一定数量既在城市买房成为城市人口,又保留农村户口拥有宅基地,政策上支持一定周期的过渡。

3.乡村青年流失,规模化种植成为可能

乡村大量劳动力进入城市,出现空巢村、空心村等现象,一方面农业主要作为生存资源,经济价值不明显,市场波动较大,农业产业化不强。南方多地出现了只种田不耕地,甚至“抛荒”现象。种植大户、农业开发公司一定规模种植成为可能。因此,市场自主产生的流转耕地开展大规模产业化开发项目,也造成了一些问题。

4.乡村振兴加速乡村投资热潮

2018年,乡村振兴正式开启,政策驱动大量资金、资源投入到乡村,乡村开发成为热点。如何合规、合法地开发,被隐藏在了发展之中,出现了以产业开发占用大量农用地的情况,也有个人非法占用林地搞建设、经营民宿、农家乐的情况。

5.是建立城乡统一建设用地市场的需要

以往农村土地“转化使用”的主要方式,在城镇开发区内,通过农用地转为国有建设用地,作为城市开发建设使用。在乡村地区,主要作为过境公路、高速公路、铁路等重大基础设施利用。因此,农用地转化利用方式是单一单向地从农用地转为国有建设用地。

农用地如何与国有建设用地具备同等的自由交易权利,建立城乡统一建设用地市场,是关键举措,也是乡村健康发展的根本保障。当前主要是在符合规划和用途管制前提下,允许农村集体经营性建设用地出让、租赁、入股,实行与国有土地同等入市、同权同价。

二、关于农用地入市的路径,我们有以下几点思考:

1. 农用地入市的政策条件

   2008年10,按照中共十七届三中全会的精神,农村集体依法获得的集体建设用地,在不突破用途管制的基本前提之下,可以自由入市流转,并且要求建立城乡统一的建设用地市场。

2013年11月15日,《关于全面深化改革若干重大问题的决定》其中《决定》指出要建立城乡统一的建设用地市场。在符合规划和用途管制前提下,允许农村集体经营性建设用地出让、租赁、入股,实行与国有土地同等入市、同权同价。

2. 农用地入市的支持条件

加快完成国土空间规划编制,要求县级总体规划于2023年6月底前完成审批。特别是实用性村庄规划于2018年推动以来,自下而上推动多规合一融合,解决了基础性问题。也为农用地入市后的土地用途,设置规划条件提供了支持。

完成集体土地所有权和使用权确权登记。按照乡(镇)、村和村民小组农民集体三类所有权主体,将农村集体土地所有权确认到每个具有所有权的农民集体,有效避免土地入市后的权益纠纷。

3. 农用地入市各地实践

2008年,嘉兴开始实行以土地使用制度改革为核心,鼓励农村居民实施“两分两换”,就是宅基地和承包地分开、搬迁与土地流转分开,以宅基地置换城镇房产、以土地承包经营权置换社会保障。

2008年,重庆推出“地票”制度。是将农村闲置、废弃的建设用地复垦为耕地,以耕地占补平衡、城乡建设用地增减挂钩制度为基础,具有新增建设用地指标、耕地占补平衡指标、建设用地规划空间指标功能,并对三项指标实行打捆交易。有效促进了重庆农村土地使用权流转,有效促进了城乡一体化发展进程。

4. 重庆市农村集体经营性建设用地入市交易规则

2023年6月14日,重庆市出台《重庆市农村集体经营性建设用地入市交易规则(试行)》,规定重庆农村土地交易所交易平台负责发布入市交易信息、提供交易场所、组织交易活动等事项。并规定了入市准备、入市交易、入市后手续办理的完整流程。

根据重庆农村土地交易所网站地票公开交易公告信息,当前交易起始价格在19.8万元/亩,保证金3万元/亩。

三、关于农用地入市有何价值,我们有几点思考:

1.从根本上确认了乡村土地价值回归

    农用地入市推进,从政策上确定了农用地同权同价的基本权利,彻底改变过去作为城市建设用地的初级土地资源供应地,相关权益保留于乡村,发展乡村。                             

2.为乡村发展打开了通道

在过去的很多年的认知里,乡村发展的最大阻隔在于城乡二元,生产发展要素不流通,人才、资金、资源等要素难于进入乡村。其实这些都是表象,资源难于下乡最大的问题在于没有承载物,农用地就是最核心的载体。宅基地的所有权,属于当地村民,租赁存在较大的风险,难于开展经营性开发项目。耕地虽然方便流转,一方面受制于土地权属分散,另一方面农业开发公司作为市场主体,让耕地资源存在被市场冻结的风险。农地入市,从政策、制度和流程上,大大解决了农用地产业化的阻隔和壁垒,让多方受益,为乡村新发展提供了条件。

3.土地资源综合整理产生超额价值

对乡村闲置土地、闲置资产等进行梳理整合,通过地票形式、城乡置换、移民安置等转换方式,形成富余的用地指标,可用于乡村和城市开发建。

通过对富余指标的交易,让沉默的土地资源变现,提高了集体和村民的收益。同时对土地交易以及增值部分征收调节金,增加了财政收入。具备区位优势条件的用地可就地开发,可增加开发性收益。

四、为城市人定居乡村开放了新通道

农用地入市,解决了合规合法租赁、购买乡村建设用地的渠道。通过小体量民宿、共享农庄,以及综合主题游园的投资和开发,让城市居民有更丰富的路径投资、定居和服务乡村,实现城市人群、资源、资金反哺农村发展。

农用地入市价值,如上所述。大家有什么想说的,欢迎点赞、留言、转发。关注营造司,下一期更精彩。





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